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Vendere una casa ereditata prima dei 5 anni

  • 14/07/2021

Può accadere che per svariati motivi ci si ritrovi ad essere proprietari di un immobile ereditato. Solitamente in questi casi si preferisce affittare l’abitazione di cui si è divenuti proprietari se si ha già una prima casa. Altre volte invece, si decide di venderla. In questo caso è bene sapere che esistono alcune differenze tra la vendita di una casa prima dei 5 anni e la vendita di una casa superato questo lasso di tempo. Facciamo chiarezza.

Come funziona la vendita di una casa ereditata

Per poter vendere una casa ereditata in generale, bisogna seguire alcune regole. Innanzitutto si deve pagare l’imposta catastale e quella ipotecaria. L’imposta catastale corrisponde all’1% del valore catastale, mentre quella ipotecaria è un’aliquota pari al 2% del valore catastale dell’immobile. Per ogni copia dei documenti è necessario presentare una marca da bollo pari al valore di 64€.

Successivamente è necessario venire in possesso di una dichiarazione di successione, documento che deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate per posta, entro un anno dalla morte del vecchio proprietario.

Prima di procedere con la vendita, è inoltre necessario e molto importante, pagare la tassa di successione, la quale varia a seconda del grado di parentela tra chi ha lasciato l’immobile e l’erede in questione. 

Entro 30 giorni dalla successione si deve presentare la domanda di “voltura catastale” e poi, entro 10 anni dall’avvio della successione, è necessario procedere all’accettazione dell’eredità nel caso in cui la si voglia vendere in futuro. 

L’ultimo passaggio è poi costituito dalla trascrizione dell’accettazione. 

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Posso vendere una casa ereditata, prima dei 5 anni?

Molte persone si chiedono se sia possibile vendere una casa ereditata, prima dei 5 anni. La risposta a questa domanda è Sì, è possibile.

In generale, nel caso in cui si vende un immobile la cui proprietà sia stata acquisita a titolo oneroso nei cinque anni precedenti, il venditore deve corrispondere anche una tassa sulla plusvalenza. 

Si tratta di un prelievo sulla differenza (plusvalenza) tra il prezzo di vendita e il valore dell'immobile nel momento dell'acquisizione del diritto reale. Si tratta di una misura necessaria per prevenire le attività speculative sul mercato immobiliare. Tuttavia, ciò non vale per la vendita di una casa ereditata nel caso in cui questa venga riconosciuta come “prima casa” e a patto che venga dimostrato che il proprietario abbia mantenuto la residenza nell’abitazione per più della metà del tempo dall’acquisto. 

In caso contrario, la tassa sulla plusvalenza andrà sostenuta, o mediante denuncia dei redditi, o pagando direttamente l’imposta con un valore pari al 20%, direttamente al notaio.

Che fare se sono coinvolti più eredi?

A questo proposito, la legge definisce che per effettuare la vendita, tutte le parti interessate, devono essere concordi. Questo vuol dire che tutti gli eredi dovranno sottoscrivere una dichiarazione, per mezzo della quale esplicitano il loro consenso alla vendita dell’immobile. Questo consenso deve essere sottoscritto indipendentemente dalla percentuale di eredità che ogni erede ha ottenuto sulla casa.

Nel caso in cui non si riesca a giungere ad un accordo comune, per vendere l’immobile ereditato è necessario procedere sciogliendo la comunione dei beni e successivamente chiudere l’espropriazione immobiliare. Così facendo, la somma ottenuta dalla vendita andrà divisa in percentuale tra tutti gli eredi.

In alternativa, è possibile cedere la propria quota dell’immobile ereditato a terzi. A questo proposito, la legge afferma che, se uno degli eredi vuole cedere la propria quota ad una persona terza estranea, deve comunque notificare tutto prima alle altre parti, indicando il prezzo che ha raggiunto in seguito all’accordo con il soggetto terzo. In questo modo, entro due mesi gli eredi possono esercitare il diritto di prelazione, avendo il diritto di riacquistare la quota in via prioritaria.

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