Se hai mai pensato di mettere un appartamento su Airbnb o altre piattaforme di affitti brevi, negli ultimi mesi avrai sicuramente sentito parlare di cambiamenti normativi. E già: il 2025 e il 2026 stanno portando novità importanti per chi affitta casa per brevi periodi, anche solo per turismo o weekend.

Che tu sia un proprietario curioso o un investitore che ci sta pensando, è bene capire come cambia il quadro delle regole nel nostro Paese.
E sì: noi di Metrocase ti raccontiamo tutto in modo chiaro e senza giri burocratici.

Obbligo di registrazione e Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Dal 1° gennaio 2025 è obbligatorio iscrivere ogni immobile destinato agli affitti brevi nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) e ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo codice deve essere:

• esposto fisicamente nell’alloggio;
• inserito negli annunci online su Airbnb, Booking, Vrbo e simili.

L’obiettivo? Aumentare la trasparenza e garantire che ogni struttura sia correttamente registrata e tracciabile, anche per fini fiscali e di sicurezza.

Stop alle serie infinite di immobili: la soglia si abbassa

Una delle novità più significative del 2026 riguarda il numero di immobili che puoi mettere su affitti brevi senza essere considerato un’impresa.
Fino a poco tempo fa, la soglia era più alta. Ora, con le nuove regole:

• Chi affitta fino a 2 immobili può restare nel regime “da privato”.
• Dal terzo immobile in poi, la legge presume che tu svolga un’attività economica organizzata, con conseguente obbligo di Partita IVA, gestione contabile, contributi e regole da impresa.

Questo significa che se hai più proprietà da affittare, la gestione diventa molto diversa, più strutturata e con obblighi fiscali più stringenti.

Cedolare secca e tassazione: cosa cambia?

La tassazione sugli affitti brevi è sempre stato un tema centrale per i proprietari.
Negli ultimi anni è stata introdotta la cedolare secca (aliquota fissa) sui redditi da locazioni brevi, e le regole si stanno adattando:

• La cedolare secca al 21% continua a valere sul primo immobile.
• Per ulteriori immobili, l’aliquota sale progressivamente: per il secondo e oltre si applica una tassazione maggiore (in molti casi al 26%) secondo le regole aggiornate nel 2026.
• Questo sistema nasce per differenziare chi affitta occasionalmente e chi gestisce più proprietà come attività continuativa. 

👉 In pratica: se hai solo un appartamento turistico, puoi ancora godere della tassa piatta agevolata. Ma se ne hai diversi, sarà fondamentale capire le implicazioni fiscali prima di pubblicarli tutti online.

Più dati e controlli: trasparenza a livello europeo

Dal maggio 2026 entrerà in vigore anche un nuovo regolamento europeo che richiede a piattaforme come Airbnb, Booking, Vrbo e altre di trasmettere dati più dettagliati alle autorità nazionali e locali.
Questi dati riguardano numero di notti, ospiti, durata dei soggiorni e codice dell’alloggio.
Lo scopo è migliorare la trasparenza e la gestione statale del mercato degli affitti brevi, aiutando Comuni e Regioni a bilanciare turismo e disponibilità di case nel territorio.

Altri obblighi da non trascurare

Oltre alle novità principali, ci sono altri aspetti importanti:

• L’ospitalità deve rispettare requisiti di sicurezza e antincendio (estintori, segnaletica, etc.). 
• In molte città, soprattutto quelle ad alta pressione turistica, le amministrazioni locali impongono regole specifiche aggiuntive per preservare il patrimonio residenziale. 
• Le piattaforme trattengono automaticamente alcune imposte per conto dell’host in base alle regole italiane, semplificando la dichiarazione fiscale. 

Conclusione: serve fare attenzione (ma anche pianificare)

Le regole per Airbnb e affitti brevi in Italia stanno cambiando, e lo fanno per ragioni precise: trasparenza fiscale, tutela dei residenti, sicurezza degli ospiti e ordine nel mercato delle locazioni.
Se sei un proprietario occasionale, un piccolo host o stai pensando di investire in una seconda casa da mettere in affitto, questi cambiamenti possono avere un impatto reale su come gestisci gli annunci, le tasse e persino la tua definizione di attività economica.

Noi di Metrocase lo vediamo spesso: chi si informa per tempo evita sorprese, multe e confusione.
E tu?
Stai già affittando una casa su Airbnb o stai pensando di farlo?
Raccontacelo nei commenti o scrivici: ti aiutiamo a capire quali regole si applicano alla tua situazione in modo semplice e pratico 🏡📊✨.